新房比二手房贵4000元/㎡！南京两大神奇板块必买的理由竟是……

下班的时候，经常打车，从河西广告产业园往油坊桥去，难免会拼到去七彩星城的滴滴快车。从凤台南路往七彩星城去，要经过宁芜铁路。

经常听到司机说：最怕遇到（宁芜）铁路来火车了，挡路要等好久，车子都堵在一起，自行车、电动车、汽车，都别想过去。

宁芜铁路，一直是不少南京人心里的一根刺，不论是新南京人还是老南京人。

宁芜铁路穿城而过，铜井、梅山、板桥、西善桥、小行、光华门、麒麟……每个区域都与宁芜铁路有着密切的关系，尤其是早高峰和晚高峰的时候，堵车，成为了关键词。大家都把希望寄托在了宁芜铁路的搬迁上。

早在2006年， 传出宁芜铁路即将向南郊搬迁远离城区的消息。到现在都传了十二年了，宁芜铁路依然没有动静。

图中红线为宁芜铁路   来源：南京小资生活

从上面的这张线路图中，可以看到两个刚需非常在意的板块，一个是南京南部的板桥，一个是南京东部的麒麟。

板桥和麒麟都是宁芜铁路经过的区域，宁芜铁路的搬迁，将直接影响地铁8号线的进度。板桥和麒麟，被称为是宁芜铁路线上的难兄难弟，一个是“雨花的次子”，一个是“江宁充话费送的”，经常被拿来比较。

（南京地铁8号线站点示意图 来源于百度百科）

这两个区域的“求生欲”可以说是很强了，麒麟强调自己距离新街口10公里左右，板桥也一度称自己为“奥南”，一个抱紧传统南京中心，一个傍着宇宙中心的大腿。

经过多年的发展，麒麟和板桥目前也有着各自的看点：

1、麒麟二手房25000元/㎡，但是新盘熙悦上个月28900元/㎡的精装价首开，依然卖掉9成多。

最新消息，熙悦预计本月底再次加推新房源，价格预计与前期持平。

2、板桥半年多的时间无新房上市，最后一批高层房源收官价为21500元/㎡，目前区域二手房价25000元/㎡。

不少刚需购房者都在等的石林大公园二期本来预计10月加推高层，但是置业顾问表示暂时没定。

一个是新房比二手房贵4000元/㎡的麒麟，一个是二手房25000元/㎡、新房迟迟不上市的板桥，这两个区域还值得出手嘛？到底适合什么样的人买？

房价：麒麟新房价格近3万/㎡ 板桥无房可售

麒麟最近最大的看点，就是上个月新盘熙悦的首开。这家楼盘的上市，直接让麒麟的新房价格迈入了新的台阶——精装价近3万/㎡。

麒麟目前的新房项目主要是熙悦和蓝光黑钻公馆，其中蓝光黑钻公馆即为前期的京奥港未来墅，预计七月中下旬复工，最快8月开盘。打造蓝光最高端黑钻系列产品。

不管怎样，麒麟的新房价格已经坐稳了近3万/㎡的大关。熙悦28900元/㎡的价格，比区域内的二手房均价还贵了约4000元/㎡（以中海国际社区和启迪方洲为例，约25000元/㎡）。

板桥目前并没有新房可售。去年，明发浦泰梦幻家、和昌湾景、蓝光公园1号等相继收官。最近的一次新房上市是2017年底，蓝光公园1号收官，高层均价21500元/㎡，洋房均价23500元/㎡。

当时区域内的金地自在城等二手房的价格已经达到了24000元/㎡，而且，那个时候南京的刚需购房者可选择的区域并不多，板桥一度成为刚需的热点区域，中签率也是低得很。

板桥目前的新房储备就是石林大公园二期和星叶欢乐城。石林大公园二期前期传出预计今年年内上市，但目前又没有了确定的消息。栖霞打造的星叶欢乐城最快下半年入市。

从新房价格上看，麒麟略胜一筹。

麒麟和板桥的二手房价基本相当

麒麟目前的二手房小区主要有中海国际社区、启迪方洲、富力城等，我在链家网查了这些小区的二手房成交价格。

中海国际社区：24543元/㎡

启迪方洲：25561元/㎡

富力城：28402元/㎡

世茂君望墅：29040元/㎡

整体而言，麒麟的二手房成交价保持在25000元/㎡左右，其中世茂君望墅由于是低密度的产品，所以整体价格相对高一些。

还有一件很有意思的是，今年6月，麒麟板块中南世纪雅苑有业主发表意见书，提议广大业主将原本2.5万/㎡的二手房报价上调至3.3万/㎡。但现实是，目前小区的二手房价格还是维持在2.5万/㎡左右，这是市场所决定的，不是业主提议涨价就可以涨价的。

板桥目前的二手房供应就比较大了，无论是较早的金地自在城、金域华府、富力尚悦居到比较新的宋都南郡、和昌湾景等，都有二手房供应。

金地自在城：24332元/㎡

富力尚悦居：24177元/㎡

宋都南郡：22750元/㎡

和昌湾景：23369元/㎡

板桥目前的二手房价格主要集中在23000-25000元/㎡，整体供应比较充足。

麒麟和板桥的二手房价，基本相当。

麒麟楼面地价破2万/㎡ 板桥还在万元徘徊

麒麟的楼面地价已经破2万/㎡：

熙悦：19195元㎡

蓝光黑钻公馆：22353元/㎡

新城麒麟G59地块：22429元/㎡

正荣麒麟G36地块 ：9538元/㎡

板桥楼面地价还在万元徘徊：

蓝光公园1号：10689元/㎡

星叶欢乐城：8882元/㎡

从地价上来看，麒麟领先的。但是超2万/㎡的地块都是南京特殊时期的“产物”，按照目前南京的土地政策来看，麒麟短期内很难再出现如此高的地价了。

板桥近年来上市的宅地并不多，所以楼面地价也较为稳定，最高的还是已经收官的蓝光公园1号。

有轨电车时代的麒麟 0.5线地铁的板桥

这里的配套主要分为交通、商业。

有轨电车时代的麒麟

麒麟的有轨电车终于运行了。虽然河西的有轨电车被嘲“鸡肋”，但是麒麟的有轨电车还是很实用的。对于不开车上班的业主来说，搭乘麒麟有轨电车到地铁2号线马群站，很方便。

0.5线地铁的板桥

板桥的0.5线地铁，是S3号线。有2站擦着边从板桥经过，S3号线连接着河西南，也算的上是一个尴尬的利好。我曾坐过S3号线到刘村站，周边停了不少私家车，有业主开车到这里，然后搭地铁出行。

商业上，麒麟目前主要依靠的是老麒麟镇和周边的配套，比如宇业天赋广场、招商花园城、森林摩尔等，后期最大的商业看点是麒麟荔枝广场。

麒麟荔枝广场将成为城东单体最大的购物中心，拥有8大特色主力：剧院、酒店、动漫影视、IMAX旗舰院线、亲子集合店、2300㎡品牌店、3500㎡餐饮、5000㎡品牌超市……将改变麒麟的商业格局。

板桥自身有花生唐商业广场和富力星光里。但是6月29日，南京市国土局挂出了6幅地块，其中，来自板桥的商业地块引起了人们的关注。根据出让条件来看，很多人猜测这是之前一直在传的板桥万达广场定制地块，难道这一次万达真的要来了？

G31地块的出让条件中明确表示拿地房企“须在国内开发自持并自主运营10个以上、累计商业建筑面积不低于100万平方米的大型购物中心”。这一点上，万达完全满足。这样看，说这块地是万达广场的定制地块也没错。

根据此前的消息，未来板桥万达广场将打造成集休闲、购物、文化娱乐于一体的大型城市综合体，包括大型购物中心、国际影城、室内商业步行街在内的多种业态。

但是，最终结果只能等到8月1日土拍当天才能知晓。

麒麟和板桥，究竟该怎么买？

说了这么多，回到最本质的问题：这两个区域还值不值得买？

先来说说麒麟。麒麟的新房和二手房相差约4000元/㎡，但是熙悦还是卖了9成。

从熙悦的开盘来看，多为自住的购房者。现场有购房者表示，熙悦自住的人买的多，后期小区的居住品质比前期的中海国际社区、启迪方洲等楼盘好。

中海国际社区和启迪方洲前期上市的房源价格集中在12000-14000元/㎡，作为当时南京楼市的价格洼地，除了不少自住的刚需购房者之外，还有不少的投资客。这也直接导致了现在这两个楼盘的二手房供应量相对比较多，有购房者担心居住环境，也是有道理的。

而且，从蓝光黑钻公馆的定位来看，也是打造偏高端改善的小区，麒麟未来将以自住购房者为主。

对于真正的想自住的购房者来说，麒麟是值得考虑的。

再来说说板桥。板桥最大的优势是距离河西比较近，这也是不少资金有限的上班族选择板桥的主要原因。

板桥区域内交付的小区比较多，虽然没有直达的地铁，但是基本的生活配套还是比较完善的。而且，在南京主城来看，25000元/㎡的二手房小区主要集中在板桥，可以选择的品牌房企项目也比较多。

最为重要的是，目前板桥的二手房供应充足，也不用担心短期内二手房业主提高报价的情况，整体来看，板桥的二手房机还是比较稳定的。对于想买房的购房者来说，是一个有的挑的买房市场。

虽然目前交通、商业等配套上还有一定的短板，但是对于刚需来说，有的因素是可以暂时忽略的，先上了车，心里或许就不那么慌了。

最后，做个调查，板桥和麒麟，你更好看谁？

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